まちそだて憲章

「まちそだて憲章」

平成30年3月25日改定

所沢松が丘地区を住所とする者、または当地区に土地・建物を所有する者は、良好な環境を保全し、かつ良好な生活を営むための基本となる諸事項について、次のとおり憲章を定めるものとします。
本憲章は、平成13年7月1日に作成された「街そだて憲章(地区計画に関する憲章)」(以下、「旧憲章」という)の基本的精神を引き継ぎ、当地区における住民構成の変化等に伴う生活環境および住民意識の変化を考慮し、旧憲章の再構築を図るものです。
また、本憲章は、「所沢松が丘地区 地区計画*1」並びに「所沢都市計画所沢松が丘地区地区計画の区域内における建築物等の制限に関する条例*2」および「同施行規則*3」並びに「所沢ひと・まち・みどりの景観条例*4」に則し、松が丘地区計画を補完するものとして、住民の合意の下に作成されたものです。
*1 地区計画は平成13年2月15日所沢市告示43号
*2 制限条例は平成13年6月29日条例第27号
*3 同施行規則は平成13年6月29日規則第45号
*4 景観条例は平成22年12月28日条例第38号

(憲章の目的)
第1条 この憲章は、「松が丘のこころ*5」の思いを引き継ぎ、子ども・若者からお年寄りまで、明るく仲良く助け合いながら、便利・快適に暮らせる安全・安心な生活環境、良好な住環境、緑豊かな自然環境を実現・維持し、未来の変化に対応できるまちであるよう、住民が自主的に定めるルールです。

(憲章の遵守義務)
第2条 当地区の住民は、本憲章を遵守し、相互の理解と信頼に努め、良好な住環境を守り育てる義務を負います。

(用語の定義)
第3条 本憲章に用いている次の各号に示す用語の意味は、それぞれ当該各号に定めるものとします。
(1) 「所沢松が丘地区」とは、松が丘一丁目、二丁目をいう。
(2) 「当地区」とは、所沢松が丘地区をいう。
(3) 「住民」とは、「所沢松が丘地区」を住所とする者、または当地区に土地・建物を所有する者をいう。
(4) 「松が丘地区計画」とは、「所沢松が丘地区 地区計画」、「所沢都市計画所沢松が丘地区地区計画の区域内における建築物等の制限に関する条例」、「同施行規則」をいう。
(5) 「規定対象地域」とは、建物等の用途および建て方を規制する地域で、松が丘地区計画に定める地区整備計画区域をいう。

(規定対象地域の区分および敷地面積)
第4条 規定対象地域は、一般住宅地区と林間住宅地区より構成され、その区分は別添図のとおりです。

2 規定対象地域においては、松が丘地区計画によって、建築物の敷地面積の最低限度が次の各号のように定められています。
(1) 一般住宅地区は165m2
(2) 林間住宅地区は270m2

(建築物等の用途の制限)
第5条 規定対象地域に建築することのできる建築物は、松が丘地区計画に定められた条件を満たす次の各号に示されるものとします。
(1) 専用住宅は、長屋(共有部分のないテラスハウス)で住戸の数が2以下のものを含みます。高齢者社会に鑑み二世帯住宅も含めるものとします。
(2) 兼用住宅は、居住の用に供し、松が丘地区計画に定められた面積および指定条件の範囲で、次の用に供するものとします。なお、多くの人の出入りの伴う業務の用に供する事務所等の建築物は、近隣に迷惑を及ぼさないよう配慮してください。
 イ 事務所は、設計事務所、会計事務所、法律事務所等。
 ロ 塾・教室その他類似の施設は、学習塾、音楽教室、華道教室、茶道教室、囲碁教室等。
 ハ アトリエは、絵画、工芸品、デザイン等の制作・展示をする場所。
(3) 診療所は、医業または歯科医業を行う場所を対象とします。
(4) 公益上必要な建築物は、松が丘地区計画に示された建築物を対象とします。
(5) 集会所は、自治会活動を目的とする建築物に限るものとします。
(6) 付属建築物は、次のものとします。
 イ 物置は、道具類等を収納するために、住宅とは離れて設けた木造等の小屋で、床面積が5m2以下で軒高2.3m以下であるものとします。
 ロ 自動車車庫は、地下式車庫、組立式カーポートをいいます。ただし地上二層式車庫を作ってはいけないものとします。なお、建築物とみなされる車庫(屋根および柱もしくは壁があるもの)は、建ぺい率、容積率に面積が算入され、また第6条(建築物等の建て方の制限)1項(5)号の「壁面の位置制限」の対象となる場合があります。
 ハ その他これらに類するものに含まれるものは、自転車置場、犬小屋、温室等とします。温室とは、柱があり、屋根・壁面(ビニール・ガラス等の構造)等で囲まれている物をいい、建築物として取り扱われます。なお、温室では殺菌・騒音・振動等で近隣に迷惑を及ぼさないように十分配慮してください。犬小屋等で、人が出入り可能なものは 建築物として取り扱われます。また、糞尿等の処理には万全を期し、衛生的に対処してください。 その他の畜舎(爬虫類舎を含む)、鶏舎(鳩小屋を含む)で近隣に迷惑を及ぼすものは、建築してはいけないものとします。

(建築物等の建て方の制限)
第6条 規定対象地域において建築物等を建てる場合、松が丘地区計画により次の各号の制限を受けることになります。

(建ぺい率および容積率の最高限度)
(1) 建築物の建ぺい率は10分の4以下であり、容積率は次でなければならないと定められています。
 イ 一般住宅地区は10分の8以下
 ロ 林間住宅地区は10分の6以下

(建築物の高さの最高限度)
(2) 建築物の高さは、建築基準法施行令の定める地盤面から10m以下、および軒の高さは7m以下と定められています。
(3) また、建築物の各部分の高さは、当該部分から前面道路の反対側の境界線、または隣地境界線までの真北方向の水平距離に1.25を乗じて得たものに5mを加えた高さ以下と定められています。
(4) 松が丘の住宅街は、開発当初、まちなみの景観と近隣への配慮を考え、建築物の高さを林間住宅地9m以下、一般住宅地8.5m以下として設計・建築されていますので、新築、増改築に際しては近隣に迷惑のかからない高さになるように配慮してください。

(壁面の位置の制限)
(5) 建築物の外壁、またはこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離は次のように定められています。
 イ 一般住宅地区は1m以上
 ロ 林間住宅地区は1.5m以上
(6) ただし、次に該当するものは本項(5)号の制限を受けません。
 イ 出窓で1箇所につき奥行が0.3m以下で、かつ、長さの合計が3m以下のもの。
 ロ 物置で軒の高さが2.3m以下で、かつ、床面積の合計が5m2以下のもの。
 ハ 自動車車庫で床面積が30m2以下で、かつ、外壁を設けないもの。外壁のある自動車車庫は本項(5)号の制限を受けるものとします。
(7) 松が丘の住宅街は、開発当初、まちなみの景観と近隣への配慮を考え、壁面の位置の連続性を保ち、また北面を分節化して北側家屋の日照を確保し圧迫感をできるだけ取り除く等した設計・建築がされています。新築、建て替え、増改築時にはこのことを考慮して、近隣家屋への圧迫感の緩和対策や落雪対策など近隣との個別条件にできる限り配慮するようにしてください。

(建築物等の形態・意匠の制限)
(8) 建築物に関しては、住宅の配置・形態・外観・色調等は、まちなみとの調和に配慮し統一感のあるものにしてください。
(9) その他工作物に関しては、次のようにするものとします。
 イ 看板は、敷地内に一枚以内とし、自己用以外の看板を敷地内に建ててはいけないものとします。また、看板の大きさは1m2以内としてください。
 ロ 看板等工作物の色、デザイン、設置場所等は、松が丘の環境に配慮し、蛍光色、原色等を使用しないことはもとより、デザイン等についても奇抜なものを避けるようにしてください。
 ハ 屋上アンテナは設置しないでください。

(かき、さく等の構造の制限)
(10) 生垣、透視可能なフェンス(高さ 1.5m以下)、石積み塀(高さ1.2m 以下)等としますが、石積み塀および それに類する塀については、地震時等も想定し、適切な強度を持ち、地域住民に被害を及ぼさないよう 十分注意して構築してください。

(地盤の改変)
(11) 一般住宅地における地盤(敷地面の高さ)の変更は原則として行わないものとし、近隣相互に住みやすい環境を構築してください。
(12) 林間住宅地区において、建て替え、増改築時等で地盤(敷地面の高さ)の改変を伴う場合は、隣接地の住民に説明し十分な理解を得て、近隣相互に住みやすい環境を構築してください。

(石積み)
(13) 本憲章設定時に構築されている石積箇所については、石積天端上、および天端から外側に張り出して人工的な構築物を作らないでください。
(14) 擁壁の石積みは、地盤安全上、まちなみの保持・景観上、原則変更しないものとしますが、変更する場合は安全と景観に最大の配慮をし、次の事項を踏まえ、近隣住民の了解を得るように努めてください。
 イ 石積みの積み直しに際しては、石の種類は自然石を基本としますが、コンクリート構造物にする場合は、前面を植栽で被覆したり、自然石等による化粧を施すものとしてください。
 ロ 現石積みが道路境界線より後退距離を取っている場合は、その後退距離を維持するようにしてください。

2 松が丘地区計画施行日(平成13年7月1日)時点において既に存在した土地、かつその上にある建築物およびその他工作物等で松が丘地区計画および本憲章に適合していない物は、そのままの形態で使用する限り松が丘地区計画の規定が適用されないと共に、本憲章の適用を受けません。ただし、当該建築物およびその他工作物をその土地で新築または増改築する場合は松が丘地区計画の制限および本憲章の適用を受けることになります。

3 規定対象地域で新築または増改築をする場合は、事前に第8条に定める「まちそだて憲章委員会」と相談の上、実施するようにしてください。

(環境への配慮事項)
第7条 生活環境を良好にするために次の各号に示す事項を守るようにしてください。
(1) 当地区にある道路は全て駐車禁止となっています。また、地区内における車の運転は、安全および騒音に配慮して、できるだけ低速で運転するように心がけてください。
(2) 夜間または長時間継続して騒音の発生が懸念される場合は、防音措置等を講じるように心がけてください。
(3) 自分の敷地周辺の清掃美化については各自で心がけてください。
(4) ペットの糞尿等は衛生的に処理してください。特に、犬の散歩中の糞は、飼い主が持ち帰り、衛生的に処理してください。
(5) 降雪、緊急事態(急病人、火事等)の発生の時には、近隣で協力して対処することとし、日常における近隣間での連絡を図れるように心がけてください。

2 自然環境を良好にするために次の各号に示す事項を守るようにしてください。
(1) 松が丘地域全体の緑を維持していくために植物の植栽に努めてください。松が丘全体の緑被率(上空から投影した緑の面積)の目標は50%程度、敷地の緑化目標は面積の20%以上としています。なお、植栽された樹木等の維持管理を適切に行ってください。
(2) 道路に面する垣・さく・塀は、周囲の景観・美観を形成する重要な要素ですので、まちなみ・景観を損ねないよう適切な管理に努めてください。道路に面する生垣の管理を怠ると、樹木が公道に張り出し、通行および歩行の安全を妨げることもありますので十分な管理を心がけてください。
(3) 松が丘の美しい景観を形成する一要素である街路樹は、市の管理ですが、私たち住民の財産でもあります。良好な状況で保全されるよう努めてください。

(委員会の設置)
第8条 本憲章の周知と遵守を図り良好な住環境を維持するために、本憲章に係わる事項に対応する組織として、所沢松が丘自治会に「まちそだて憲章委員会」(以下、「委員会」という)を設置します。

2 委員会の役割は次の各号に示す範囲とします。
(1) 住民および当地区に住居を得ようとする者に対し、憲章の周知を図ること。
(2) 新築、増改築等建築物および地盤・擁壁の変更に関する事前相談に対し、当事者と憲章への適合性を協議すること。
(3) 憲章に定める条項に問題とされる事象に関して調査・審議し、対応方法を検討すること。
(4) 前号の対応方法には、関係住民との対応および市の関係部署との連絡、または意見具申等を含むものとします。
(5) 委員会の開催頻度および活動内容については、年度始めに年間活動計画を作成し具体的に明らかにするものとします。
(6) 委員会が開催された際には議事録を作成し、議事内容を住民に公開するものとします。

3 委員会の開催は委員長が招集するものとし、委員長は自治会長が務めるものとします。

(委員の構成および選出方法)
第9条 委員会の委員は、自治会長を含む自治会理事4名の理事委員と、一丁目および二丁目それぞれから公募により選出された、各丁目からおおむね4名ずつの一般委員から構成するものとし、自治会総会の承認を得ることとします。

2 委員の任期は2年とし、再任を妨げず連続3期6年をもって最長とします。理事委員の任期は理事の資格喪失時点までとします。また、年度途中において委員の欠員が生じた場合、次期総会において補充することとします。

3 委員の退任については、自治会規則第21条に示される役員の退任と同じとします。

(憲章の設定・変更・廃止)
第10条 本憲章は、自治会規則に準じて自治会会員の3分の2以上の同意によって成立します。変更・廃止も同様とします。

*5 「松が丘のこころ」は、平成9年5月25日制定され、「まちづくりの目標・理念」であり、その内容は以下の通りです。
『私たちは、八国山の緑と歴史に抱かれた、この「松が丘」の街を心から愛し、誇りに思います。この豊かで美しい環境を守り、子供からお年寄りまで、皆が安全で文化的な生活を営めるよう、手を取り合ってゆきましょう。』

付則

1 平成12年4月9日制定(旧憲章)。
2 平成13年7月1日施行。
3 平成16年5月10日一部改正。
4 平成30年3月25日全面改定(本憲章)。
5 本憲章は、平成30年7月1日から施行する。

(経過措置)
1 本憲章の施行により「地区計画委員会」は「まちそだて憲章委員会」に改称する。
2 改定年度においては、「地区計画委員」が引き続き「まちそだて憲章委員」を務めるものとし、第8条の規定は施行次年度より適用するものとする。

第6条(建築物等の建て方の制限)の図面
(3)北側斜線制限

(5)(6)壁面の位置の制限

(7)まちなみの景観と近隣への配慮

(13)擁壁の石積み

「新しい 『まちそだて憲章』 の制定にあたって」

平成29年10月1日

 私たちの住む松が丘も最初の分譲から30年以上が経ち、今では約1,170戸、約3,500人が住む、整然として緑豊かな成熟したまちに育ちました。自治会主催の新春の餅つき大会や夏祭りなどのイベントには多くの住民が参加、また住民同士のサークル活動やボランティア活動も盛んで良好なコミュニケーションが保たれています。
 また東京都東村山市に接し、アニメ映画「となりのトトロ」のモデルになった狭山丘陵の東端の八国山と鳩峰公園に囲まれた地域ですが、特に八国山は鎌倉幕府を滅ぼした武将・新田義貞が指揮を執ったといわれる「将軍塚」が、また鳩山八幡宮には新田義貞が参拝の折、兜を掛けたと言われる「兜掛けの松」があるなど、松が丘の周辺は歴史的な史跡も多く、また武蔵野の面影が残っているため、市民の散策コースとしても親しまれています。
 こうした松が丘地区の整然とした緑豊かな“まちなみ”は、開発当初に導入された建築協定や緑化協定、そして現在の地区計画の条例や、それを補完する住民独自の街づくり憲章により実現したもので、平成元年には埼玉景観賞を受けています。
 しかし、この間、松が丘でも少子高齢化が進み、二世帯住宅や三世帯住宅、そして高齢者だけの世帯も増え、住まい方も大分変化が見られるようになり、それに伴い、増改築や建て替えもあちこちで見られるようになりました。
 そこで自治会では、この整然とした“まちなみ”と良好なコミュニケーションを維持しながら、新しい生活スタイルに合わせたまちづくりを進めようと、このほど「所沢松が丘地区地区計画」を補完する「街そだて憲章」を抜本的に見直すことにし、2年間、議論を重ねてきました。
 その結果、ようやく新しい「まちそだて憲章」ができましたので、ここに報告させていただきます。ご協力に感謝いたします。ありがとうございました。
 これからも、「松が丘のこころ*1」にありますように、住民皆で協力し合って、若い人も高齢者も皆が住んで良かった「こころの故郷」と思えるような「まちづくり」を目指していきたいと思いますので、よろしくご協力のほど、お願いいたします。

まちづくりの経緯

〇昭和56年(1981年)、松が丘地区の分譲開始。
〇都市計画法で第一種低層住居専用地域に指定され、建築基準法による用途規制を受ける。西武不動産と所有者の間で建築協定・緑化協定を締結(「一人協定」)した上で入居。
〇建築基準法に基づく「建築協定」は市の認可が必要。しかし、有効期間が10年(20年までは延長可)だったため、松が丘の景観と環境を守るために、有効期間の制限がない「地区計画」への移行が自治会の悲願となる。
〇平成元年頃、100%近くの住民の賛成をもとに「地区計画」への移行を市に働きかけるが、頓挫。
〇最初の分譲地区での建築協定が期限切れになる5年前の平成8年(1996年)から再び地区計画への移行の動きが具体化、まちづくりの理念「松が丘のこころ」を作成するとともに、自治会・住民・建築協定委員の住民の他に市役所・開発業者側が加わって「街づくり委員会」をつくり、住民アンケート調査するなどして具体的な中身を作成、平成12年4月の臨時総会に提案・承認。
〇平成13年(2001年)1月、市の「都市計画審議会」で、地区計画を了承。埼玉県も同意。同年2月15日付で、都市計画決定。同年6月市議会で「松が丘地区地区計画」の条例化が可決・成立。同年7月1日から施行。これに伴い、建築協定・緑化協定を廃止。

松が丘はこうして生まれ、育ち、進化を続けています

 松が丘は、昭和56年(1981年)に、雑木林や田畑だった場所を西武鉄道グループが住宅地として開発、分譲が始まりました。
 住宅地の開発に当たっては豊かな自然環境を損ねると反対の声もあったことから、自然環境との調和が強く求められ、ゆったりとした美しいまちづくりが進められました。
 都市計画法により、ここ松が丘地区は第一種低層住居専用地域に指定され、建築基準法による用途規制を受けていますが、豊かな自然環境との調和を図り、整然とした美しいまちなみと景観を守るために、最初の分譲時から建築協定と緑化協定が結ばれました。開発にあたった西武不動産が所有者との間で建築協定を結ぶ「一人(いちにん)協定」といわれるものでした。
 この建築協定は建築基準法第69条に基づき、住環境を維持するためなどの理由で締結されるものですが、所沢市の認可が必要でした。締結された建築協定は、第一種低層住居専用地域の用途規制よりも厳しくなっていました。
 松が丘地区の場合、第一種低層住居専用地域の用途規制では建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)は5/10以下ですが、建築協定では4/10以下と厳しくなっています。容積率(敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合)については、林間住宅で厳しくなっていて、用途規制の8/10以下に対し、建築協定では6/10以下になっています。
 また隣の家との建物間の距離も民法234条規定(50㌢以上)の2倍以上という厳しさで、また建築協定では、住宅専用地区として店舗等の兼用住宅は建てられない内容になっていたほか、用途規制にない敷地の分割禁止や2階建て以下という階層制限も盛り込まれていました。
 こうした厳しい規制により、松が丘地区は整然とした“まちなみ”が生まれ、この“まちなみ”が評価され、平成元年(1989年)には埼玉景観賞を受けました。
 しかし、この建築協定や緑化協定には問題がありました。
 それは「協定の有効期間」です。有効期間が10年間で、延長廃止の申し出がない限りさらに10年間の延長が認められ20年間は有効だったのですが、それ以上は全員の合意がなければ協定の延長ができないという規定だったからです。
 これに対して自治会執行部では、分譲開始当初から危機感を持ち、全員の合意を必要としない地区計画に移行しようという動きに出たのです。
 最初の動きは、昭和63年から翌平成元年にかけてでした。この時は、住民アンケート調査に基づき地区計画への移行を所沢市役所に働きかけたのですが、所沢市側が乗り気ではなく、地区計画への移行はできませんでした。
 これ以降、自治会の最大の懸案事項となり、定期総会の度に地区計画の推進が決議されました。そして再び動き出したのが平成8年(1996年)5月でした。しかし、挫折したものをそのまま復活させることはできないため、地区計画への移行という考え方をいったん白紙に戻しました。
 そしてまず取り組んだのが、これからどんなまちづくりを進めるのか、まちづくりの目標・理念をつくることでした。それが「松が丘のこころ」です。
 しかし目標はできても具体的なまちづくりについての知識・理解が十分なければ合意はありえないので、住民同士でまちづくりについて勉強しようということになり、国や市の担当者を招いて勉強会を行いました。
 その一方で、平成9年10月に、まちづくりを進める組織として「“松が丘21”街づくり委員会」(以下、「街づくり委員会」という)が発足しました。この委員会の特徴は「公開と参加」が原則で、オブザーバーの参加も自由、オブザーバーにも発言権がありました。委員会は、自治会執行部、建築協定委員、一般住民の計18人の他、松が丘の住民以外に、市役所から2人、分譲開発にあたった西武鉄道グループからの2人も参加、合わせて22人で構成されました。
 この住民・行政・企業の3者のパートナーシップによって身近な自然環境を守り整備していくという方式は、イギリス発祥の「グラウンドワーク」運動とよく似ています。
 「街づくり委員会」では、今の環境をどう評価しているのか、また建築協定や緑化協定の規制に対してどう考えているのか、これからのまちづくりのためにどの程度の規制が必要なのかどうか、平成10年1月に、住民にアンケート調査を行い、住民の意向を確認しました。
 調査の結果、松が丘の景観と環境を守りたいと答えた方が99%、建築協定程度の規制はやむを得ないと答えた方が95%でした。規制の手法について最も多かったのが建築協定で51%、次いで地区計画が43%、そのほかは僅か4%でした。ただ建築協定を締結するには100%の賛成が必要なため、平成11年3月に、再度、アンケート調査を実施しました。
 その結果、手法として最も多かったのが「地区計画」で81%、次いで「あくまでも建築協定」が10%でした。そこで平成11年5月の自治会定時総会に「地区計画への移行」を提案、承認されたのです。そして1年間かけて具体的な中身づくりに着手しました。
 中身づくりで問題になったのは、ミニ開発を防ぐための規制と兼用住宅の取り扱いでした。
 建築協定では敷地分割禁止規定を置くことができたのですが、地区計画では敷地分割禁止の規定を置くことができないため、最低敷地面積の規制(一般住宅で165m2、林間住宅で270m2)で、ミニ開発に歯止めをかけることにしました。
 一番もめたのは、兼用住宅の取り扱いでした。建築協定では専用住宅になっていたため、一切の兼用住宅は認められませんでしたが、地区計画では兼用住宅の建設が可能だからです。中でも意見が分かれたのが、日用品を販売する店舗の扱いでした。店舗をメニューに入れることに賛成したのは54%、反対が46%と、意見が二分されたからです。しかし「店舗は必要だが自分の家の近くには店舗は困る」といわゆる総論賛成、各論反対の住民も少なからずいて、店舗ができそうな地域の住民から反対の署名の動きもあったため、この時は、店舗はメニューに入れないことにしました。住民総会では、80%を超える多くの住民が納得した時点で、再考したいということで納得していただきました。
 このような経過を経て、平成12年4月の臨時総会で「地区計画素案」と地区計画を補完する「街そだて憲章」の二つを提案、99%の圧倒的多数の賛成で承認されたのです。
 しかし地区計画を策定するのは、行政の所沢市です。所沢市は私たち住民がまとめた素案に基づき原案を作り、住民への縦覧・説明会を行いました。そして平成13年(2001年)1月22日の市の「都市計画審議会」で地区計画を了承、1月31日に埼玉県が同意、2月15日付で都市計画決定、6月22日に市議会で「所沢松が丘地区地区計画」の条例化が可決・成立、建築協定・緑化協定の期限切れ寸前の平成13年7月1日から施行されたのです。これに伴い、建築協定と緑化協定は廃止されました。
 そして、地区計画に移行してから15年、最初の分譲からは30年以上が経ち、最初に入居した世代の多くが、65歳以上の高齢者となりました。松が丘の住まい方にもずいぶん変化が見られ、二世帯住宅や三世帯住宅も多くなりました。このため、現行の街づくり憲章の中には実態と合わない部分もでてきたため、平成27年(2015年)4月から、足かけ2年かけて検討を行い、今回の見直し案の提案に至りました。

*1「松が丘のこころ」(平成9年5月25日制定)
 私たちは、八国山の緑と歴史に抱かれた、この「松が丘」の街を心から愛し、誇りに思います。この豊かで美しい環境を守り、子供からお年寄りまで、皆が安全で文化的な生活を営めるよう、手を取り合ってゆきましょう。